航天城纯新盘绿城春和印月登记正酣，首开208套毛坯房源，均价近两万，但登记人数一早便已破线。
绿城于去年六月底摘地航天城，楼面价11776元/㎡，也是红极一时的高价地块，基于绿城口碑、兑现度近年来的沉淀以及区域特征，在“急缺新房”的航天城上演这一幕，并不意外。
绿城春和印月的入市，标志着又一宗破万元的高价地块顺利入市，转化为新房供应，但同期、甚至更早的高价地块，多数都被堵在了路上，迟迟未见动静。
壹丨拿地红火入市
那就先从绿城春和印月所在的航天盘起吧，2020年10月，蓝光恒志联手摘得航天城一宗约59亩的居住用地，折合土地单价1999万元/亩，综合楼面价为11994元/㎡。
一年半的时间过去了，据悉后续将继续开发，摘地时要求缴纳5%的公租房异地建设资金，同时实行全装修交付。
该盘规划于2021年初公示，原案名为蓝光恒志芙蓉香颂，规划2栋高层、6栋小高层、3栋多层，进度合理的话，今年会见到该盘的入市，产品定位仍以改善为主；
在蓝光恒志之前，一贯大手笔的招商早于2020年中摘地航天城，楼面地价13860元/㎡！这也是航天城第一宗楼面价破万元的高价土地。
据其规划，该地块招商联手华宇，引入招商TOP级住宅产品——玺系，案名招商华宇长安玺，该项目拟规划1栋14层高的住宅、7栋7-8层多层住宅和2栋多层商业配套楼。
端午节前路过长安玺项目地，该项目主体工程全部封顶，部分楼栋开始外立面作业，已是“准现房”标准，万事俱备只欠价格公示。
央企招商手里还有两宗高价地，皆位于浐灞生态区：
其一，招商西安序，2021年3月1日，招商以11.06亿元竞得浐灞生态区的CB2-2-277号地块，溢价率49.91%，位于西安浐灞生态区欧亚五路以南、广运潭大道以东，亩单价2513.23万元，楼面价高达18989元/㎡！也是目前浐灞地价的天花板。
项目规划建设15栋小高层，总高13-16F，另外还配建有1栋幼儿园（3层）和商业，据悉该项目起步面积320㎡，最大370㎡，均为大平层产品。
这建筑效果图一眼望过去，采取顶级豪宅“弱化墙体、重视视野”的流线型设计理念，无论是产品规划，还是楼面价，招商西安序豪气满满，该项目无疑想备一个很惊艳的价格。
其二，招商央玺，2020年9月23日，经过52轮激烈争夺，招商在碧桂园、保利、龙湖、金茂等30多家品牌房企脱颖而出，综合楼面价达12504元/㎡，这是浐灞首宗万元地块。
该项目共规划13栋楼，其中5栋为小高层产品（4栋17F、1栋14F），其余8栋均为叠拼产品，小高层面积196-204㎡，叠拼面积207-277㎡。
2021年是浐灞万元地块扎堆的一年，除招商西安序项目外，上实启元、三迪浐灞项目、中信德浐灞项目等仍在候场，入市节点不明。
2021年一季度除了浐灞，沣东、曲江二期也有高价地块推出。
2021年1月29日，丝路能源金贸区一宗约101.878亩土地成交，经过88轮的报价，奥园与绿城血战到最后一刻，最后绿城摘得该地块，综合楼面地价16044元/㎡，为绿城西安和庐项目，规划小高、叠拼产品，目前该盘已有很长的前宣期，小高样板间都好了，就等价格公示；
其他高价地块至少还有个声响，但很多人都遗忘了去年曲江二期拍出的地王。
2021年2月19日，曲江新区西康高速辅道以东、五典坡路以南一宗116.892亩土地地籍编号QJ7-8-51，由西安曲江上和置业有限公司（曲江大明宫中铁建）以综合土地成本307672万元摘得，综合楼面地价24325元/㎡，刷新西安地价天花板，去年曾传言已经转让，目前没了音讯。
今天在朋友圈刷到了这样一则消息：沣西华润·沣华九里即将首开，首开228套，面积段115-135㎡，均价约15000元/㎡。如消息属实，那这个价格实在劲爆。
这是大西安首次采用“熔断+摇号”形式出让的开发用地，该宗地挂牌起始价为69080万元，增价幅度为人民币1000万元，宗地按价高者得为原则确定竞得人。当报价达到225080万元（单价1955万元/亩）时，本次交易终止。
按照熔断价格计算，该宗地的楼面地价达到了1.2万元/㎡以上，刷新沣西新城最高楼面价。
拍地当天，经过139轮的激烈竞价，该地块如约熔断，后续摇号，华润中签，十四个月过去了，华润·沣华九里终于入市，首开价格着实惊喜，售价仅比楼面价高出约2500元/㎡，对比区域内万科、龙湖、科为等项目，价格优势明显。
因为高新的加速出货，目前区域内搁置较久的地块仅剩两宗：
软件新城的高科云天，该项目于2020年4月摘地，楼面价约14603元/㎡；
高新CID的紫薇云上，该项目于2020年6月摘地，楼面价约12803元/㎡。
两盘皆为大面积的终改大平层，紫薇云上进度略快，城市展厅现已开放，高科云天正常施工，暂无更多动态。
贰丨限价拦路仍需产品力突围
上述提到的多宗地块，多数因新房限价政策拦路，高地价摘地，本就意味着成本不菲，再加上公租房、共有产权房、学校等公建配套的成本，一定会倒逼开发商去打磨更具溢价属性的改善产品。
但想要高价备案，并非易事，价格过高，突破区域房价的天花板，即便有产品加持，仍无法突破限价审批，软件新城一堆项目最早都想着备案三万+，但始终无法通过审批，最终只得降标妥协。事实现在西安市场均价万元以上的商品住宅只有源邸壹号和高新诚园。
精力人力财力铺在高价地上，迟迟不能入市销售，每拖一天都是徒增成本，拖得越久成本越高，开发商也面临着被套牢的危机。
后期这些高价地块早晚有入市的时候，摘地成本和已经公示的项目规划，今年西安的产品改善天花板、房价天花板将在这些项目中诞生，可错过了市场癫狂期，终归还是要回归核心产品力，西安终改群体的池子就这么大，但纯改新盘却茫茫多，必然要经历购房者的重重对比、反选。
产品若无法拿捏，这些2022年前拍出的高价地块，不具成本/价格优势，已出规划公示的，又无法调整产品，即便能够入市，也得顶着去化的重压销售。
对比去年、今年的土拍规则，2022年西安给房企留足了利润空间，现在有实力拿地的房企，堪称捡漏。
保证金由最高100%，降至最低20%，解放房企现金流；取消“毛坯限价”，开发商可在合理范围内，争取到更高的备案价格；取消“配建和自持”，此前要求5%的易地公租房配建费用和不同年限的自持，现在也不用了缴纳了，说白了就是让利公建配套费，给拿地房企减负。
不知道去年、前年，顶着公建配套、毛坯限价拿地的企业此时有何感想，摘地如买房，购房者猜不准的节点，开发商也没法预见，可自己选得路再难也得自己扛。
