在上一篇《万达广场：青白江的一剂猛药？》一文中，结合曾经万达广场的开发运营历史以及青白江现状，我们推断了青白江万达的影响。

有人认为，万达的出现并不能改变青白江什么，只是多了一个商场。也有人认为，万达“造中心”的传奇，将在青白江上演，极大刺激区域的发展。

如果要进一步推断万达对于青白江的城市影响，不能抛开项目本身而谈。于是今天，谈资成都继续聚焦青白江万达：

作为成都第十座万达广场，在万达入蓉20周年之际，青白江万达广场有什么看点？我们梳理了如下四点。

01

地块：一面繁华，一面荒凉？

万达选址，一般分为两种。

一种是“荒郊野外”，凭借万达城市运营力，实现区域改头换面。比较著名的案例，就是广州白云万达。另一种是“城市中心”，依托中心的地段、人流、交通，万达将实现城市快速升级。

此次万达择址青白江地块，却是“冰与火之歌”、反差极大之地。地块以北为青白江成熟老城中心，地块以南却是工厂遍布、厂区废置的一片荒凉。

这意味着，万达从选址开始，就同时面临两重挑战：城市拓荒与城市升级。

△图中五角星所示为近两次万达进驻青白江地块位置示意图。地块位于青白江区团结中路以北、智慧大道以西。

反观之其他进驻青白江的房企，包括万科、金科、新城、佳兆业在内，它们大多都选择了青白江凤凰新城板块。

首次进驻，即选择难度挑战极大的地块，万达或许有自己的独特考量。

再看回青白江万达地块，据青白江政府规划打造，这里正大力建设智慧产业城。

按照官方规划，智慧产业城将以总部办公、高端商务、智慧物流、科技研发、文旅创意为发展主导，争取通过3—5年，打造千亿服务业产业集聚区。

那么，地处有着千亿建设目标的智慧产业城，未来是否会给万达带来人流量？万达又是否会参考融入适合精英商务人群的规划？也或许万达将运用更加智能的黑科技，建设匹配智慧产业城的未来地标？

不仅如此，在万达地块以南，其背靠一条从清白江分支流下的生态河流。毗邻河流的独特资源，未来万达是否又会呼应生态做沿江绿化？又或者是开发滨江商业？一切都让人浮想联翩。

02

政府要求不低于1.6万方的蓉欧主题商业，怎么建？

依照土地配建要求，万达在上月28日竞得的第一宗地块，需以“蓉欧”为主题，打造一条餐饮、休闲为主的特色商业街，总体量不能低于1.6万方。

以“蓉欧”为主题建设，这其实留给我们的想象空间相当大。

首先，是它的建筑风格。这意味着整条蓉欧主题商业街，或将充满异域风情。波兰的哥特式建筑，俄罗斯式的穹顶教堂，都有可能在青白江万达蓉欧特色商业街出现。

其次，是街头装置。青白江作为如今中欧班列开行量全国第一的国际内陆港口，在这条蓉欧主题商业街，我们或将看到许多以蓉欧快铁为灵感缪斯设计的街头装置艺术。

参考东郊记忆，蓉欧特色商业街或将1:1还原蓉欧快铁车厢，或是直接搬来行驶过的真实车厢，丰满商业街的“蓉欧”体验。

然后，是业态规划。这一点其实很有意思。

因占据青白江“内陆第一港”的极好口岸，参考“万国超市”的商业模式，这里或将引进蓉欧快铁沿线地区/国家的特色商品，成为“进口商品天堂”。

为什么说是“进口商品天堂”？

依托蓉欧快铁，青白江政府正积极打造的“万国超市”，是可以买到全成都最便宜进口商品的地方。

比如，一款意大利原装进口沙发，成都市场同档次要卖10多万，在青白江打造的“万国超市”只卖6万多。此外，包括时尚的名牌包、各种零食、上千瓶葡萄酒以及进口汽车家具，几乎都是“白菜价”。

最后，对于蓉欧特色商业街的主题建设，是否会承载青白江“蓉欧文化之眼”的作用，这与后期万达的规划设计密不可分。

03

商业本体部分，会有哪些品牌？

在本月10号万达竞得的第二宗地块之上，据悉，万达将规划建设万达广场购物中心。

该地块总占地面积为79亩，购物中心体量规划为9万方。

在这里，我们也对青白江万达广场购物中心可能会出现的品牌，进行了大胆猜测：

比如，占据全球电影票房市场12%，万达集团旗下明星产业——万达影院，或将进驻青白江万达；

比如，每年以高收益快速增值的万达宝贝王，或将为青白江带来前沿的教育模式；

再比如，经常能在各个万达见到身影的veromoda、jackjones、Nike、阿迪达斯、优衣库等品牌，或都将接二连三布局青白江万达广场。

除了这些相似品牌的延续，根据以往万达广场的经验来看，万达也会根据每个城市的消费习惯、人口容量，来规划不同的业态、招商。

青白江，从“一五”时期西南第一个工业区，到第一班蓉欧班列的出发，再到如今“国际内陆第一港”的建设定位，面对区域升级式发展，万达购物中心在“业态、招商”上是否会有不一样的考量？是否会规模性引入“首进”品牌？这些我们还不得而知。

04

四分之三体量的住宅，万达怎么办？

根据万达竞得两宗土地资料显示，总共287亩的土地面积，近四分之三都将用于住宅打造。

回顾目前万达在成都已布局的九座万达广场，不论是拉开成都综合体时代的锦华万达，还是填补了城北商业空白的金牛万达，都有一个共同点：住宅不是主流。

传统印象中的万达广场，是一个拥有强势商业能力的军事化管理的企业。但在住宅板块，万达显然有点经验不足。

而此次住宅的大体量规划，留给我们思考的问题有两点：

其一，住宅开发案例较少的万达，这一次大跨步进入市场，能否经得住当下的市场考验？

其二，自2017年以来，逐渐摆脱刚需时代的青白江，先后迎来金科、佳兆业、万科、美的、新城、雅居乐等一众偏改善型的优质住宅产品入市，竞争激烈。而万达大规模体量的住宅规划，后期是否会面临去化困难的问题？

看法一：

在大慈寺没有IFS、太古里的成都商业时代，成都人最爱挂在嘴边的商业，便是万达广场。那时候的成都人，今天要去万达广场逛一逛，明天要去万达广场吹空调，听说周末万达广场要做促销，大清早就在门口等着商场开门。

细数成都已布局的九座万达，你会发现，每一座万达的进驻，都曾点亮过所进驻区域的高光时刻。

现如今的万达，在成都主城商业遍地开花、极速发展下，被反衬着万达的光环好像不如从前。但每一个问题都有两面性。

以成都历史最悠久的锦华万达为例，根据成都零售商协会在2017年公布的《2017年度成都零售业运营分析》报告显示，锦华万达紧跟IFS、太古里，零售业绩位列全城第三。这表明时隔数年，即使在竞争激烈的市场环境，万达活力、表现仍旧亮眼。

其次，对于青白江，一个平时购物需要跑金堂万达、百货商超无品牌的现状，青白江万达的布局，对区域还是会产生不小的刺激。

看法二:

纵览四川已有和没有万达的城市，你会发现一条极其明显的规律：没有万达的二三线城市居民，总爱跑到临近有万达的城市做大型、年中、年终的采购。

自贡人爱去内江万达，万达没进驻青白江前，青白江人也爱去金堂逛万达。

一方面，作为城市商业综合体，涵盖吃喝玩乐娱购逛，万达广场一站式购物中心能满足大众80%的消费需求。

另一方面，一个区域万达的出现与否，有与没有，就像一条分割线。有的地方，证明该区域已步入现代商业的城市化进程发展中。对于连万达都没有的区域，超过半数都仍困在现有商业现状中，急需焕新升级的商业体验。

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